Wo siehst Du Dich in fünf bis zehn Jahren? Viele Menschen äußern bei dieser Frage, die einen großen Spielraum zulässt, den Wunsch nach einem Eigenheim. Doch das Ganze gestaltet sich schwierig, wenn das Eigenkapital nicht reicht. Das Mittel zur Lösung kann ein Bausparvertrag sein. Jedoch nur, wenn einige Dinge dabei beachtet werden…
Klassische Patzer beim Bausparvertrag
Meistens wissen es zukünftige Immobilienkäufer nicht besser und begehen direkt vor der Finanzierung einen großen Fehler. Denn sie vergleichen Bausparangebote und achten dabei in erster Linie auf den späteren Darlehenszins (Sollzins). Der Grundgedanke ist nachvollziehbar: je niedriger, desto besser.
Viele Bankberater klären diesen Irrtum nicht auf. Fakt ist: Niedrige Sollzinsen gehen oft mit sehr kurzen Tilgungszeiten einher. Normalerweise bleiben dem Bausparer nur fünf bis sieben Jahre, um die Summe zurückzuzahlen. Das stellt für viele ein Problem dar, weil es zu einer sehr hohen monatlichen Belastung führen kann, wenn nebenbei auch noch die Schuld des „normalen“ Baukredits beglichen werden muss.
Des Weiteren lassen niedrige Sollzinsen oft auf lange Zuteilungszeiten schließen, so wird die Wartezeit bis zum Bauspardarlehen bezeichnet. Dabei verlangen die Tarife der Bausparkassen grundsätzlich, dass sieben Jahre und mehr in den Vertrag eingezahlt werden, bevor ein Anspruch auf das Darlehen besteht. Niedrige Sollzins-Einnahmen werden durch die langen Ansparzeiten der Bausparkassen kompensiert.
Vollständigen Spar- und Tilgungsplan analysieren
Lasst Euch am besten immer einen kompletten Spar- und Tilgungsplan bei der Beratung aushändigen und vergleicht, wie sich die Daten bei unterschiedlichen Zinssätzen ändern. In der Regel ist es sinnvoller, einen höheren Sollzins zu nehmen, um in kürzerer Sparzeit schneller in die eigene Immobilie zu gelangen.
Ein weiterer schwerwiegender Fauxpas ist, dass die Summen des Bausparvertrages viel zu hoch angesetzt werden. In einem Gesprächstermin mit dem Bankberater wird oftmals nicht gesagt, dass der Betrag aus Bauspardarlehen und Bankdarlehen nicht mehr als 80 Prozent des Kaufpreises im Grundbuch überschreiten darf. Der Grund hierfür ist, dass die Bausparkasse nicht mehr Darlehen gibt. Im Worst Case bedeutet das also, dass auf diese Weise eine Finanzierungslücke entsteht, da das Bauspardarlehen nicht zu verwenden ist.
Hier ist eine kleine Beispielrechnung zur Veranschaulichung des Problems: Angenommen, die Immobilie kostet 300.000 Euro. Dabei benötigt der Kunde 300.000 Euro Kredit, die Nebenkosten werden bar von ihm bezahlt. Ein Vertrag über 80.000 Euro hat er mit der Bausparkasse abgeschlossen. Sein Darlehensanspruch in diesem Vertrag liegt bei 40.000 Euro Bauspardarlehen, sein Guthaben bei 40.000 Euro. So bleibt eine Lücke von 220.000 Euro. Aber kann sich der Kunde diese Summe nicht einfach so von der Bank leihen? Nein, denn er hat nun aber eine Beleihungs-Quote von 87 Prozent des Kaufpreises (Darlehen plus Baukredit) – und daraus lässt sich schließen, dass da so manche Bausparkasse nicht mehr mitmachen darf, weil die Bausparkasse nur bis 80 Prozent Beleihungsauslauf in das Grundbuch geht. Als Alternative kann der Kunde in diesem Beispiel lediglich einen Baukredit über 260.000 Euro abschließen und aus dem Bausparvertrag sein Guthaben entnehmen. Das Bauspardarlehen von 40.000 Euro kann er nicht verwenden.
So durchdacht kann ein Bausparvertrag eingesetzt werden
Es ist durchaus ratsam, nur einen kleinen Betrag über den Bausparvertrag zu finanzieren. Aus diesem Grund ist die „Blankodarlehens-Strategie“ sinnvoll. In diesem Fall darf der Darlehensanspruch nicht über 30.000 Euro hinausgehen. Bis zu dieser Grenze ist der Anspruch blanko. Klartext: Der Bedarf an umfangreichen Papieren ist in diesem Fall nicht notwendig. Außerdem wird die Schuld auch nicht im Grundbuch verzeichnet.
Der große Pluspunkt dieser Strategie ist folgender: Die 30.000 Euro der Bausparkasse können zum Eigenkapital hinzugerechnet werden. Somit lässt es sich „hebeln“. Das Gute daran ist, dass dadurch fiktive Renditen im zweistelligen Bereich möglich sind. Der Grund: Wenn der Kunde mehr Eigenkapital einbringt, leiht sich dieser nur eine geringere Summe von der Bank und als Resultat muss er so auch weniger Zinsen zahlen. Immer wieder ist zu beobachten, dass die Zinsunterschiede bei den Banken zwischen einer Eigenkapitalquote von 20 Prozent oder 10 Prozent beachtlich sind. Im Laufe der Vertragsdauer können das mehrere Tausend Euro ausmachen.
Im Normalfall sind Bausparbeträge über 50.000 Euro aus den eben beschriebenen Gründen nicht empfehlenswert. Oftmals fällt dem Kunden das aber erst auf, wenn der Zeitpunkt gekommen ist, wirklich ein Haus finanzieren zu wollen. Demnach sollte in der Tarifsuche der Schwerpunkt beim späteren Kauf/Bauwunsch nicht auf den Sollzins gelegt werden, sondern auf lange Tilgungszeiten für das 30.000 Euro Blankodarlehen der Bausparkasse. Diese Blankodarlehen sind vor allem dann effektiv, wenn sie mindestens zehn Jahre Tilgungszeit haben. Noch erwähnenswert ist, dass der Kunde das Bausparblankodarlehen dann jederzeit ablösen kann oder dieser Sonderzahlungen tätigen kann – ganz ohne Gebühren.
Schön erklärt, vielen Dank. Ich finde es trotzdem gut, dass man heute auch nahezu ohne Eigenkapital einen Baukredit bekommt. Durch die eingesparten Mieten, kann sich das ja trotzdem unter Umständen noch auszahlen.