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Total einfach: Wie Du jede gewerbliche Gebäudepolice zur Prüfung bekommst!

Welche Fragen musst Du dem Kunden stellen, der seine gewerblichen Immobilien vermietet, um Dich von der Masse abzuheben und Deinen Kunden zu überzeugen, dass Du der Experte auf diesem Gebiet bist? Hier bekommst Du die Tipps dazu, denn in diesem Beitrag geht es um einen besonderen Baustein, der Deinem Kunden sehr wichtig ist und ihn vor einem existenziellen Risiko schützt! Es ist der Schutz vor gewerblichem Mietausfall.

© ArtisticOperations – pixabay.com

Was geht mit einem gewerblichen Mietausfall einher?

Bevor ein gewerblicher Mietausfall überhaupt eintreten kann, muss zuerst ein Mietvertrag vorliegen. Einen Mietvertrag kann man sich wie eine ausgeglichene Waagschale vorstellen. Der Vermieter erklärt, dass er eine mangelfreie gewerbliche Immobilie liefert und der Vermieter zahlt im Gegenzug seine vereinbarte Miete. Doch was passiert, wenn die Waagschale aufgrund von Mängeln an der Immobilie kippt?

Kraft Gesetzes kann ein Mieter eine sogenannte Mietminderung verlangen, wenn die gemietete Gewerbeimmobilie Mängel vorweist. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der Mieter die Immobilie nicht so nutzen kann, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Das ist unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel selbst verursacht hat oder nicht.

Kann man sich gegen dieses Risiko schützen?

Ja! Zumindest bei versicherten Sachschäden. Für gewerblich genutzte Räume gibt es die sogenannte Mietverlustversicherung. Die Mietverlustversicherung sorgt für den Ausgleich bei Mietausfall aufgrund von Sachschäden, wie:

  • Sturm/Hagel
  • Brand, Blitzschlag, Explosion
  • Leitungswasser
  • Aufprall eines Luftfahrzeugs

Ist die Gewerbeimmobilie oder einzelne Räume zum Beispiel aufgrund eines Leitungswasserschadens unbenutzbar, dann kann der Mieter eine Mietminderung verlangen. Die Mietminderung orientiert sich immer an der Bruttomiete, also inklusive der Nebenkosten wie die Müllabfuhrgebühr oder der Grundsteuer.

Aber warum ist diese Mietverlustversicherung wichtig?

Fakt ist: Es geht um den Schutz vor finanzieller Bedrohung des Vermieters. Viele Eigentümer brauchen die Mieteinnahmen entweder zur finanziellen Absicherung des Lebensunterhalts oder zur Tilgung des Darlehens der Immobilie. Fallen diese Einnahmen weg, kann es im schlimmsten Fall zu einer finanziellen Bedrohung kommen bis hin zur Zwangsvollstreckung der Immobilie. Dank der Ergänzung der Mietverlustversicherung für gewerblich vermietete Räume/Immobilien ist dieses Risiko deutlich gemindert.

So sieht es in der Praxis aus

Normalerweise ist die Mietverlustversicherung als Ergänzung in der gewerblichen Gebäudeversicherung mitversichert. Folgende Punkte solltest Du immer prüfen:

  • Wie hoch ist die Versicherungssumme?
  • Wird die Summe nach einem Prozentsatz ermittelt oder pauschal festgelegt?
  • Wie lang ist die Haftzeit?
  • Kann die Erhöhung der Versicherungssumme oder der Haftzeit gegen Prämienzuschlag angepasst werden?

Einige Gesellschaften versichern eine prämienfreie pauschale Summe, die eventuell nicht ausreicht, wenn es tatsächlich zur Mietminderung kommt. Die Dauer der Haftung bei vielen Gesellschaften gilt, bis die vermieteten Räume wieder benutzbar sind, maximal aber bis zur vereinbarten Haftzeit. In der Regel beträgt diese 12 Monate. Diese können Deine Kunden aber gegen Prämienzuschlag auf 24 Monate erhöhen. Wenn die Höhe der Entschädigung nicht ausreicht oder Dein Kunde eine höhere Absicherung wünscht, dann muss diese explizit beantragt werden und ist selbstverständlich prämienrelevant.

Vertriebsansätze verblüffend leicht!

Frage Deinen Kunden, ob seine Mieter schon einmal mit Mietminderung gedroht haben. Mehr als ⅓ der Deutschen wohnen und arbeiten in gemieteten Immobilien und die Gerichte dürfen sich regelmäßig mit diesem Thema befassen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Dein Kunde so etwas schon erlebt hat, ist sehr groß. Wenn nicht, dann hat er bisher Glück gehabt. Erkläre Deinem Kunden, dass es einen Baustein in der gewerblichen Gebäudeversicherung gibt, der dieses Risiko mit einschließt. Dieser Baustein aber oft in der Praxis nicht ausreichend ist und ob Du dies in seiner bisherigen Police prüfen darfst. Wenn der Kunde Dir bis hierher Vertrauen geschenkt hat, dann checkst Du in Deinem Gegenangebot die oben genannten Punkte und der Kunde dankt Dir mit dem Abschluss eines neuen Vertrages.

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